主题：公摊面积怎么算

问：读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。 

笔者答疑：房屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 

公摊面积如何区分？

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

公摊面积怎么摊？

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26，而多层的公摊系数则在0.11～0.16。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

如何计算公摊面积？

住宅楼公摊面积计算方法为:

分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）

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